A importância de uma convenção de condomínio bem elaborada e atualização do regimento interno

A Convenção e o Regimento Interno podem ser os grandes vilões dentro da administração de um condomínio!

Objeto de grandes debates, impasses e até conflitos no dia-a-dia dos condomínios estes documentos possuem grande importância e por isso devem ser criados e analisados com a atenção que merecem.

A convenção é a constituição do condomínio. Trata-se de documento que contempla a forma de administração, organização, fração atribuída a cada unidade pontuando o que é propriedade comum e privada, conforme artigo 1.334 e incisos do Código Civil. Em regra, a própria construtora apresenta uma minuta de convenção que é registrada junto ao cartório de Registro de Imóveis e posteriormente ela deve ser subscrita por no mínimo dois terços dos titulares das frações ideais. Este documento é extremamente relevante mas, muitas vezes, seu conteúdo e formato é ignorado tanto pela construtora quanto pelos futuros proprietários. São inúmeros casos em que se aplica um “modelo” de convenção utilizado como padrão para vários empreendimentos, o que é muito prejudicial, vez que cada condomínio possui particularidades que devem ser observadas e descritas na Convenção. Como se trata de um documento que interfere diretamente na administração do condomínio, é essencial que ela de fato atenda às necessidades do empreendimento e seus proprietários. Logo, o auxílio de um advogado para observância das formalidades e legalidades é muito bem vinda, assim como o conhecimento técnico de um engenheiro ou arquiteto a cerca dos assuntos de parte ideal no solo e afins, mas sobretudo o grande diferencial é de fato buscar a visão e conhecimento de uma administradora de condomínio que estará junto com o síndico atuando e utilizando este instrumento para gestão do condomínio na prática. Interessante frisar que para alteração da convenção é necessária a aprovação por 2/3 dos condôminos e a depender do tamanho do condomínio, reunir este quórum posteriormente em assembleia para uma eventual alteração/adequação torna-se inviável, refletindo negativamente na gestão do condomínio que por diversas vezes fica engessada e a mercê de uma convenção que não atende às necessidades do condomínio.

Outro documento de extrema importância, porém, de mais fácil edição, é o Regimento Interno. Este documento trata das normas de convivência dentro do condomínio. Conforme artigo 1.350 do Código Civil é passível de alteração podendo se moldar à realidade do dia-a-dia do condomínio. No entanto, em algumas ocasiões o regimento também consta dentro da Convenção, ou a própria convenção indica um quórum específico para sua alteração, o que também acaba dificultando sua deliberação. Por isso a importância de fazer estes documentos iniciais da forma mais completa e ampla possível.

Nós podemos te auxiliar e orientar como e quando adequar toda documentação do seu condomínio para que sua administração possa ser mais efetiva, conte conosco!